不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践15篇不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践 韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见 文章属性 •【制定机关】韶关市人民政府办公室•【公布日期】2021.0下面是小编为大家整理的不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践15篇,供大家参考。
篇一：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见文章属性
•【制定机关】韶关市人民政府办公室•【公布日期】2021.01.15•【字号】•【施行日期】2021.01.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展
正文
韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见：
一、房屋已登记或经依法批准建设，土地未登记的问题（一）已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续，房屋使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，宗地红线按房屋幢基底现状（含阳台、飘台正射投影，下同）确定。
2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的，按该宗地现行基准地价对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。（二）房屋使用土地无合法权属来源的，不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建管理等部门依法处理，不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，并已办理首次登记，未办理转移登记的，自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，且已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记，房屋落宗土地性质原则上认定为划拨，土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为，相关部门应依法依规另行处理。（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的，其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按
该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。（四）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产
登记。二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房
屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记
机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。
2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。
（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。
（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不
动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，办理登记。
（四）房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的，且不属于上述（一）（二）（三）中所列情况之一的，不动产登记机构不得为其不动产办理登记。
三、土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理问题（一）土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理的，自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的，不得受理该不动产登记申请。（二）不动产统一登记实施前，存在上述违法违规行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收，且购房人已取得房屋所有权属证的，不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗，并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”，并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题（一）经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，可以申请办理转移登记。（二）国有划拨土地上的房屋，除依法继续划拨使用外，申请转移登记的，应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同，补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房，申请转移登记的，自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金，确定土地使用权
年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限登记为70年。
2.国有划拨土地上单位集资（或合作）建设房屋，申请转移登记的，1999年1月1日之前已办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费；1999年1月1日之后办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”，土地使用权年限为70年。
3.1999年1月1日后在国有划拨土地上建设的，除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外，已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋，申请转移登记的，按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”，土地使用权年限为70年。
4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋（含私房），申请转移登记的，应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批，并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金，商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。
5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋，申请转移登记的，已办理房屋所有权属证的，按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费；未办理房屋所有权属证的，应当先按规定申请确权并办理首次登记。
6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋，申请划拨转出让的，自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的，应当与受让人签订土地使用权出让合同，并约定“将来征收该房屋时，同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时，应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。
五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体：1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为70
年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。
六、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题农村宅基地上已建房屋的不动产登记，应当严格遵守“一户一宅”等规定，原则上按照各县（市、区）“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的，区分不同情形处理：（一）对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的，按以下原则办理：1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造房屋的，经村小组、村委会、乡镇政府（街道）三级审查，证明该房屋建成于1982年2月13日之前的，可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，权属人在未经批准宅基地上建
造的房屋，所在村委核定建房时间，并经乡镇政府（街道）批准的，可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。
3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，权属人未经批准使用宅基地建造的房屋，所在村委核定建房时间，并出具同意其使用宅基地意见，乡镇政府（街道）批准同意的，可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积（各县（市、区）有具体规定的按规定执行）。
4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的，权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料（已纳入城镇规划范围内的宅基地除外），按照房屋实际面积申请登记。
5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积，但是，符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的，权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请，并经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记，并同时注销原宅基地使用权证。
（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，在宅基地上建成房屋，经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中，市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋，建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。
（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致，村委会和乡镇政府（街道）证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。
八、房屋已登记，但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面
积与登记发证面积不一致等问题（一）已取得房屋所有权属证，但房屋幢基底跨宗地的，自然资源部门应当根
据该房屋幢基底跨宗实际，按照房屋与宗地对应一致原则，区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体：
1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。
2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，按照其中剩余年限短的登记，且不得因年限减少退缴土地出让金。
3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，房屋占用土地面积超过发证面积的，超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账，并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后，自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。
4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。
5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重
新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场价值变化。土地增值的，应补缴价差，减值的不予退补。
6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。
（二）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的，应当区别不同情形处理：
1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。
2.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积××平方米，超出证载面积××平方米不予登记”。
3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。
4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定，未经依法处理，并完善用地和规划审批手续的，不得申请办理不动产登记。
（三）实测面积大于登记发证面积的房改房，申请办理不动产登记的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为××平方米，原房改登记发证面积××平
方米，超出××平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。
九、其他（一）市、县（市）自然资源局是不动产统一登记的登记机构，其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。（二）本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。（三）本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的，各县（市、区）可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中，与国家、省规定不一致的，按照国家和省的规定执行。（四）本《意见》自2021年1月15日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。
篇二：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践——以泉州市为例
摘要：为充分发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民作用，打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，国土资源部先后下发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、《压缩不动产登记时间实施方案》等文件，对解决历史遗留问题原则和提高办事效率进行了明确和要求。同时，各地“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开处理，在解决历史遗留问题方面做一些探索和实践。本文就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法。
关键词：不动产登记；遗留问题
1.不动产登记历史遗留问题的现状1.1政策规范性问题1.1.1土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。且时间跨度较大，既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产，也有近阶段违规违法所形成的房地产。1.1.2.土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理权证。1.1.3.在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记。无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。1.1.4.关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地土地性质、年限或用途不一致，无法合并。1.1.5.房地产开发项目重复抵押问题。实施不动产统一登记前，房地产开发项目的土地大多已在土地管理部门办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房地产公司就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。上述做法实际形成同一物权重复抵押情况。如果到期开发企业无力还贷，银行在土地抵押款无法偿还时也不愿注销土地抵押权，则购房群众将无法顺利办理分户不动产权证。1.1.6.建设项目中公共基础性设施的登记问题。小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。1.2业务操作性问题1.2.1受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业群众的投诉。1.2.2.注销登记问题。不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已
灭失但未办理注销登记的；或因其他原因房屋拆除（如危房避险）或倒塌的，原权利人能否直接申请办理土地使用权或房屋所有权注销登记。
1.2.3.原土地、房屋登记内容信息不一致问题。如因土地用途和房屋登记用途依据标准不一，导致两者登记用途不一致；又如原土地、房屋登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积一般也存在差异。
1.2.4.土地、房屋权利人不一致问题。因房地权证变更不同步，环节缺失导致房地权利主体不一致，现房屋权利人无法申请房地一体的不动产登记。
1.2.5.登记信息与实际现状不一致问题。如有的已登记房屋已灭失（含部分灭失），或部分发生新建、改建、翻建、加层等时，如何办理转移登记；又如已登记房屋（以幢为单位）实际已拆除（或部分拆除）如何办理抵押登记等问题。
1.2.6.未办理继承公证的不动产登记问题。原国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》只是作了比较原则性的规定，如何在实践操作中尽到合理审慎的审查义务各地理解不一。
1.2.7.离婚析产单方当事人要求变更不动产归属问题。实践中存在离婚析产一方要求变更或撤销财产分割但一方不愿配合办理的情况。
1.2.8.变更登记与转移登记的区分问题。因现有权利主体的变化多样性，实践中权利人名称变化时，对其是不同权利人之间的物权转移还是单纯更名，不太容易把握。
1.2.9.司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题。在对经司法途径拍卖的住宅类不动产办理转移登记时，往往已无法联系原不动产权人，导致无法核实该户不动产权情况，给受让人办理交易过户时税额的核定带来困难。
2.妥善处理有关历史遗留问题的思路2.1对政策规范性问题采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同当地党委政府向上级党委政府或不动产登记业务主管部门请示报告，上下联动、及时研究起草处理政策或解决操作规范，确保此类问题妥善处理。2.2对业务操作性问题通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由各地自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出妥善处理意见，报请人民政府出台政策，使同类问题有据可依。2.3对技术保障性问题进一步加快推进不动产登记标准化体系建设，制定切合实际的不动产权籍调查和成果审核工作机制，从业务事项设置、服务规范、业务培训、制度建设等方面形成行业标准，确保业务规范统一，登记操作行为合法合规。不断优化不动产登记信息系统平台，消除系统漏洞，提升操作便捷度，满足不动产登记业务办理的需要。3.实践与建议3.1加强领导，建立疑难问题处理工作机制面对层出不穷的疑难登记问题，需要建立一套较为完善的处理工作机制，确保企业和群众的诉求能够有机构有人员及时予以处理解决。从泉州市各地的实践情况看，一是要在各不动产登记办事大厅统一设置疑难问题兜底处理窗口或办公室，实行值班长制度，由各不动产登记服务中心主任任总值班长，中层以上领导
篇三：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
312统一登记机关我国各个地区的不动产登记必须要设立专门的登记与收录部门该部门要切实根据法律法规做好物权公示以及物权确认工作不动产登记包含不动产登记法以及物权法不但包含在民事行为内也具备一定的行政行为属性因此不动产登记机关必须要注意严格按照法律要求完成登记记录工作不动产登记工作中的疑难问题及应对策略
摘要：伴随着我国不动产统一登记工作的普及，逐渐开始展现出不动产分散登记的遗留问题，为当下不动产登记带来了极大地影响。因此，就需要加强当下不动产登记工作的质量，解决历史遗留问题，提高不动产登记办事效率，以便更好地为人民服务。
关键词：不动产登记；疑难问题；历史遗留
引言：我国是法治国家，人们对不动产登记也愈加重视。当前民法典或单行法已经做好了所有权的划分工作，并且通过登记簿等证件证明所有权的合法性。但是，值得一提的是，即便当下我国的法治较为发达，但是仍然无法控制造假的情况出现，“办证”的广告比比皆是，这就需要完善当下的不动产登记制度，加强不动产登记工作的质量。
1可以纳入登记的权利类型
不动产，顾名思义，就是按照其物理性质，无法移动或者移动即造成损害的体物，不动产登记就是将该物质的产权进行登记。我国《物权法》中，有明确界定不动产登记的界限，例如土地所有权、承包经营权、建设用地使用权等等，都是不动产登记的内容[1]。但是，在不动产登记中，也要考虑不动产的登记成本以及登记的必要性。比如，国家土地的所有权，即便不进行登记，也没人可以撼动国家领土，故此没有必要纳入登记，但是也不能完全将该类情况当做无需登记情况，在立法中并未明确规定不动产权利登记的特别规则，特殊不动产需根据实际情况决定其登记权利或义务。
我国法律规定，能够纳入不动产登记的物权包括且不限于《物权法》中有明文规定的“物权”在其他法律中有明文规定的“物权”也适用不动产登记。例如，《矿产资源法》中，特别规定的探矿权以及采矿权，都可适用当下不动产登记的“物权”范围中。
总而言之，不动产登记法与物权法是相辅相成的，即便两者的应用范围有错差异，但其规定的内容以及服务的方向都具备一定的相似程度。在不动产登记时，不仅仅要遵循物权法的规定，也要根据实际体物是否适用不动产登记。
2不动产登记问题的呈现
2.1“平面化统一”问题
不动产登记必须要围绕土地进行，土地是当前我国不动产的基础与核心，因此，统一不动产登记簿就必须实现土地登记簿的统一[2]。当下，我国实行土地公有制，土地的私有权在司法上能够体现出来的意义较为有效，土地权利体系的核心为带动土地流转与交易的建设用地使用权。这就导致我国的登记簿册统一存在以下问题：第一，登记簿设置基准的“宗地”
概念不明，无法分辨土地所有权以及建设用地使用权的区别；第二，如若针对土地所有权，无法有效体现其土地所有权登记簿的设立意义与功能；第三，倘若针对建设同地使用权，就经常会出现登记簿名称与内容上的实际名称不符，如何解释该不动产的所有权。此等疑问主要围绕着平面化的土地权利产生的，故将该类问题称之为“平面化统一”问题。
2.2“立体化统一”问题
在土地上已经存在建筑物时，根据我国法律的规定，该建筑应为独立的不同产，不同于土地所有权，是脱离土地的独立建筑物所有权。然而，在实际情况中，建筑物所有权又不能完全脱离土地所有权，为了维护建筑物所有权的合法性，就必须依附于所在地理位置的土地所有权[3]。故此，就会产生一定问题：第一，当下我国法律要求实施房地一致原则，然而，如何体现二者之间的关系与区别就成了当下的问题之一；第二，由于土地所有权与建筑所有权既是两种独立的产权，也是相互不可分割，因此在记录进登记簿册时，是适用于地权的记录方式还是房权的记录方式是当前的问题所在。
在现实生活中，房屋所有权并非建筑物单独所有，而是建筑物区分所有情形。但是，在该种情况下，也存在一定的房权与地权的矛盾，也就是部分住宅的所有权作为共有部分之间的关系问题。
再者，地上建筑物在施工过程中，存在一定的基于建筑物的物权，例如建筑物抵押权等等。建筑物在尚未建成时，就不能被算作一项真正意义上的不动产，而类似抵押权等物权又如何满足成立需求成为当下问题之一。另一方面，该类问题又与“房地一致原则”离不开，成为法律上明文规定的不懂法时，必须要进一步清除理论障碍。
而这些疑问，往往可以直接反映在当下的不动产登记法上，在当下的建筑物所有权的登记方面，往往含有大量的房屋所有权登记，缺乏相应的建筑物、土地、建设用地所有权的登记，这就直接导致业主只有房屋地所有权，而没有土地以及建筑物的所有权，宛如空中楼阁般存在的所有权。
3不动产登记制度建设完善思路
3.1统一登记三要件
3.1.1统一法律依据
为了避免不动产登记形成多头掌管的局面，就必须要统一国家法律依据，制定统一法律法规。物权法颁布后，已经明确不动产登记的法律以及，后续工作也应该严格按照不动产登记法律法规进行，让不动产登记与物权法能够良好结合。
3.1.2统一登记机关我国各个地区的不动产登记必须要设立专门的登记与收录部门，该部门要切实根据法律法规做好物权公示以及物权确认工作、不动产登记包含不动产登记法以及物权法，不但包含在民事行为内，也具备一定的行政行为属性，因此，不动产登记机关必须要注意严格按照法律要求完成登记记录工作。3.1.3统一登记效力赋予不动产物权登记4项效力：决定因法律行为发生物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力[4]。这4项效力是不动产权利公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障。3.2登记制度规范化在我国的不动产登记过程中，主要遵循以下几种登记制度，分别是申请制度、调查制度、审核批准制度、公告制度、注册制度、发证制度、查询制度、登记代理制度。申请制度，是权利人依据法律规定，向相关部门提供相应资料与申请书，向登记部门申请不动产权。调查制度，在相关部门收到权利人申请书，派遣相关工作人员，对不动产权进行实地调查，确保其申请内容的真实性。审核批准制度，在调查核实过后，登记部门应层层审核，最终交由人民政府审批。公告制度，可登记的不动产内容必须完全透明化。注册制度，对登记标的和权利在专门的登记簿册上进行登记，或者利用电子登记系统，确认物权。发证制度，在通过上述工作后，确定权利人对不动产权的申请合理合法，即可为权利人方法权利证书，权利证书将直接证明权利人对不动产的所有权。查询制度，所有土地的所有权都可以进行实名查询，以保障不动产所有权的透明化。登记代理制度，权利人可以采用法律要求形式委托代理给法人或者法律部门完成不动产登记工作。建立不动产登记制度必须要做到整个登记流程的统一性、有效性和效率性。确保不动产登记制度能够为权利人提供良好的服务。当下，我国已经出台《不动产登记条例》，完善了我国的不动产登记制度。
如登记主体违反相应的不动产登记法，就需要其担负相应的法律责任，担负的法律责任重包括行政责任以及民事赔偿。如登记机关没有履行相应的职责，不管其发生原因以及是否产生损失，都需要承担相应的行政责任，一旦产生损失，则需要其承担相应的民事赔偿。
结束语：房产与地产构成了两套完全不同的不动产理念，当下我国已经定制房地一体化政策，这就需要各登记机关严格按照法律规定办事。同时各登记机关也要严格按照法律明文规定的登记政策与登记范围对权利人提供相应的登记服务，以此保障登记过程能够合理有效，并编制出真实统一的登记簿册。参考文献：[1]龙卫球.不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评《物权法司法解释(一)》第1条[J].法律科学(西北政法大学学报),2017,3501:90-99.[2]梁慧星.《物权法司法解释(一)》解读[J].法治研究,2017,01:3-19.[3]程啸.不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得[J].法学家,2017,02:44-55+178.[4]章剑生.行政不动产登记行为的性质及其效力[J].行政法学研究,2019,05:34-44.
-全文完-
篇四：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产登记服务是政府服务的重要方面，也是提升营商环境的重要领域。因各种历史原因未能完成登记的不动产日益成为亟待解决的社会问题。不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的热点，国家与地方各级政府对此十分重视，发布了许多相关文件，部分城市还成立了专门的工作机构。不动产登记历史遗留问题多种多样、复杂无序，笔者通过对日常工作经验的总结，梳理其共性，将其分类，探讨解决方法，希望为不动产登记历史遗留问题的解决提供一些借鉴与思路。本文就不动产登记历史遗留问题分类及解决方法展开探讨。
关键词：不动产登记；历史遗留；策略
引言
随着互联网信息技术的飞速发展，行政机构信息传播方式也发生了转变，尤其在网站、微信公众号平台出现以后，不动产登记部门将政务新媒体平台运用于政务服务。
1不动产登记历史遗留问题分类
1.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。（2）缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。（3）缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
1.2房改申请主体不清问题
房地产登记需要权利人提交申请表，但部分权利人居住在单位指定的出租房屋内。住房制度改革是城镇住房制度改革的特殊产物。住房改革目标明确，只适用于出售住房单位的工作人员和家庭，而每个单身工作人员和家庭只能享受一次。在今天快速增长的房地产价格中，没有一个家庭会放弃这个机会。还有一些权利人由于自己的原因或单位不能及时办理住房改革手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，然后参与房地产改革登记，就会发现原来的权利找不到主体。
1.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
2不动产登记历史遗留问题的解决方法
2.1创新服务理念
以群众需求为中心，改进政务新媒体的表达方式，提升用户粘度；加强协商交流互动，完善公众参与渠道；提升政务微信服务能力和突发事件的应对能力，建立具有责任的、回应民众关切的新媒体平台；实现资源共享，推动“互联网+”服务，推动政务新媒体走向精准服务和传播。（1）打造“网上办事大厅”。持续深化“互联网+”在不动产登记工作中的应用，基于微信公众号、网站、不动产登记信息共享服务系统和政务服务APP等，建成“网上服务大厅”。将进度查询、信息查询、网上预约、线上办理等功能纳入网上办证大厅，提供24小时“不打烊”服务，实现高频业务线上办理。实现让“数据多跑路”升级为让“数据跑直道、跑快路”，从“少跑腿”升级为“不跑腿”，“互联网+不动产登记”按下了便民惠企、改革创新的“快捷键”和“加速键”。（2）打造群众诉求的桥梁。在政务平台设置“互动交流”或“建议反馈”模块，群众可以畅所欲言，表达对不动产登记服务的意见建议，同时涉及节假日工作时间调整，也及时在该模块里发布。具体可分成4个功能：“改进建议”，群众对不动产登记服务的任
何意见建议都可以在该功能中反馈；“通知公告”“工作动态”和“不动产资讯”，发布各类不动产登记工作通告、工作动态和相关新闻资讯。政务新媒体作为群众与办事部门沟通的一个重要平台，而不动产登记涉及到民生的各方面，通过政务新媒体进行咨询的群众将越来越多。由于不动产登记的业务类型繁杂，为了确保政务平台的留言消息都能得到及时、有效及专业回复，须由专人负责查看各渠道的留言和消息，在24小时以内予以回复。按照留言事项的不同，如业务类咨询或投诉建议类留言，与相关部门做好对接，切实打造好群众咨询建议、交流互动的平台，提高不动产登记机构的政务服务水平。
2.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间（如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始）之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。对于缺少规划资料问题，建议以1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施时间为节点，在此时间节点之前的，按法不究既往的原则，房屋按现状测绘、规划按现状进行确认，作为房屋符合规划的材料；在此时间节点之后的，需补办相应的规划手续。对于缺少竣工备案资料的问题，可以使用建设时单位组织的验收资料或房屋符合安全要求的安全鉴定报告予以代替，主要目的是证明需登记的不动产是安全的。
2.3扫描实物申请材料由平台系统自动匹配共享结果
技术手段上，共享平台是否可以增加扫描或拍照功能，通过扫描或拍照上传的实物申请材料，由共享平台自动发起匹配共享结果，为不动产登记提供便捷化服务。
2.4房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市（如南京市）的自然资源部门出台了相关的规定，换证
时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
结语
近年来，《民法典》《优化营商环境条例》《不动产登记暂行条例》相继出台，对不动产登记提出了更多更细的要求，其中的创新规定也需要在地方立法层面得到响应与细化。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献
[1]陈志毅.不动产信息资源共享模式探讨[J].住宅与房地产,2019(36):8.
[2]汪洋,唐华.让不动产登记历史遗留问题成为“历史”[J].现代测绘,2020,43(1):51-54.
[3]徐晗.政务新媒体视角下的不动产登记服务新模式[D].镇江:江苏科技大学,2020.
作者简介：姓名：谭彬性别：男籍贯：浦北县出生年：1982
民族：汉
篇五：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1不动产登记资料的内容和特点
1.1不动产登记资料的内容
不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；不动产登记的原始文件，包括不动产登记申请书、申请人身份证明文件、不动产产权来源、登记理由等。房地产产权登记查询结果等文件，以及房地产登记机构的审查文件。
1.2不动产登记资料的特点
不动产登记资料来源于不动产登记文书。不动产登记是不动产登记机关依法在不动产登记簿上登记不动产权利归属等法律事项的行为。不动产登记是不动产登记文书的原始登记。它具有社会实践性、历史性、确定性和原始记录性的本质特征。这是一个特殊的文件。根据有关法律、行政法规的规定，不动产登记资料
由不动产登记机关管理。不动产登记机关应当建立不动产登记资料管理制度和信息安全保密制度。建设符合《不动产登记数据安全保护标准》的不动产登记数据存储场所。不动产登记文件属于备案范围的，依照有关法律、行政法规的规定办理备案管理。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2.缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3.缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2房改申请主体不清问题
不动产登记需权利人提交申请表，但部分权利人居住的房屋是单位分配的租赁房，在单位房改时由于种种原因未能及时参加房改，现申请登记时主体不清。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物。房改对象特定，仅为售房单位职工与家庭，且每个单身职工与家庭只能享受一次。在房产价值快速增长的今天，每个家庭均不会放弃这个机会。有一些权利人因自身或单位的原因未能及时办理房改手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，再欲参加房改进行不动产登记就会发现找不到原权利主体。
2.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
3不动产登记历史遗留问题的解决方法
3.1推进协同治理，部门联动求高效
不动产登记的历史遗留问题不仅仅是登记本身的商业问题，它涉及到自然资源、住宅建设、税收、法院、金融等多个部门和环节。在多部门问题上，它只依赖于促进不动产登记机构，其能力和能力非常有限。严格履行地方政府的主要职责，坚持“谁负责审批”，把解决房地产登记遗留问题的责任交给地方政府和部门在市、县统一领导下，明确有关部门的具体职责，密切配合，协调配合，集体研究，共同推进。针对相关部门内部存在的问题，推动建立内部交接机制和协调相关活动的协商机制，设立专项窗口（专项岗位），对不动产登记历史遗留问题实行“一进一出”，解决计划审批等系统初始审批环节“瓶颈”导致的发证问题。土地供应和竣工验收。据初步统计，全省79个市、县（市、区）建立了内部协商沟通机制，55个市、县（市、区）建立了外部联合管理机制。
3.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间(如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始)之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。
3.3聚焦政策研判，因地制宜分类化解
坚持以问题为导向，以应急为主，研究制定支持政策，分步、分批发布有效的政策措施，形成处置政策体系。建立各地不动产登记疑难问题的定期讨论机制，探讨各地普遍存在的历史问题，选取典型案例，进行整理和打印，提供参考。结合当地实际，本着国家和省有关文件精神，先后出台了操作性政策文件，实行区域性政策、个案性政策和分类处理。
3.4权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户
转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
3.5探索长效机制，严格控制增量
根据减少库存和防止库存增加的要求，需要建立长期的监管体系，避免历史遗留问题的同时解决和产生。深化房地产单位代码应用，优化业务协调和流程再造，探索土地使用审批、规划许可、土地供应、开发利用等环节，执法监管等“房地产单位代码”相关环节，将对整个业务链进行动态封闭监管，并确保不动产登记要素齐全，衢州市创新商品房登记“上码”，通过“房地产代码”纵向衔接预售、预售、竣工、交付各阶段，横向衔接签约、贷款，水、电交接、户交接等，做到“以书信方式送达房屋”和“以书信方式送达（以上）户”。
3.6房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市(如南京市)的自然资源部门出台了相关的规定，换证时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
4结论
不动产登记历史遗留问题的解决十分重要，事关百姓民生福祉，事关企事业单位的发展。如果当前问题不能解决，则权利人在日常的不动产处置过程中又会产生新的问题，包袱会越来越重。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献：
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]蒋慧.论不动产登记机构登记错误与赔偿责任[D].南京大学,2020.[3]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学,2020.[4]张仁颖,刘晓英.房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J].国土与自然资源研究,2020(01):75-78.
篇六：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告【主题教育调研报告】关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度施行前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建立审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上那么可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为进步不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量开展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证根本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。施行不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。XX年八月全市施行不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建立单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济开展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进展不同程度减免，在审批手续上进展流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票〞，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建立及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又屡次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善标准的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建立工程在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建立单位未履行职责。开发建立单位未按程序办理相关审批手续，工程不申请开工验收，未办理不动产首次登记，建立工程未开工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度理解程度和维权意识不尽一样，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，无视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以致无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反响、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共搜集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘工程就有30个〔见附件〕。通过对这30个问题楼盘工程存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
1、用地手续不全;
2、欠缴税费;
3、擅自改变土地用处;
4、没有规划手续或规违背审批内容;5、没有办理开工验收;
6、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;7、因
原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;8、工程跨宗地建立或界址不清;
9、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自
政策不一样导致相关手续不完善;10、开发商的土地使用权被抵押或被司法
查封等。
在30个楼盘工程中，没有办理开工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税
费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等
4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作
1、XX年十月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协
调指导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产
登记遗留问题处理工作。
2、XX年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一〞等遗留问题，市
政府出台?关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知?〔政方法[XX
年]29号〕文件。
3、XX年四月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进一步整
合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。
4、XX年至今年，市房地产登记遗留问题协调指导小组，对XX年前形成
的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了
东
城雅苑等13个群众反映强烈的工程登记办证问题。
5、XX年八月，进一步加强了遗留问题工程处理排查，重新核理增加遗留问题工程14个，共计30个楼盘工程列入历史遗留问题清单，力争在XX年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路1、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作指导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。2、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进展科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，可以依法追缴税费的，依法追缴，可以补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成工程手续不完善的，其中可以依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理方法。4、认真制定?处理30个楼盘历史遗留问题施行方案?根据各个楼盘工程存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进展分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的工程，由市房地产登记遗留问题协调指导小组办公室直接交由相关部门办理;涉及多个部门、问题复杂的工程，由指导小组办公室召集会议结合会审，按会审意见办理;
篇七：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告处理不动产登记历史遗留关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思
路
不动产
登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施
前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑
或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动
产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过
程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解
社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记
历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，
本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情
况汇报如下：
一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋
11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土
地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万
本、房屋所有权证50.17万本。20__年8月全市实施不动产统
一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设
项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也
是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法
律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人
只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登
记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登
记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映
等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗
留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对
这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10
种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅
自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工
验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主
体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、
经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样
导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被
司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等
21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或
开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办
证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、20__年
10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题
协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机
构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、20__年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”
等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有
关问题的通知》（政办法[20__]29号）文件。
３、20__年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产
中心，进一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记
遗留问题处理效率。
4、20__年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小
组，对20__年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出
台会议纪要9个，帮助解决了
东城雅苑等13个群众反
映强烈的项目登记办证问题。
５、20__年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，
重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历
史遗留问题清单，力争在20__年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。
3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别
部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；
篇八：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
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[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.
[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.
篇九：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
有关我市不动产登记历史遗留问题调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、
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建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出
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的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
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一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了东城雅苑等13个群众反映强烈的项目登记办证问题。５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
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４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
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篇十：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记制度实施中的问题及对策摘要：随着全国社会经济水平的高速增长，房地产市场前景非常乐观，全国不动产交易量不断增加，社会关注的焦点也放到房地产经济发展之上。为了保证房地产经济的发展平稳，必须对市场加以合理调整，整理不动产的信息，提高房地产登记的效率，进而推动经济发展。
关键词：不动产登记；制度；实施
不动产登记是中国物权法的一个重要部分，也是公民确认财产的手段。不动产登记能够让不动产具有法律效力，从法律上确定了不动产权人的物权主张。基于此，文章主要对实行不动产登记制度的必要性及策略展开分析，希望通过改革创新的方式能更好地服务人民。
1实行不动产登记制度的必要性
不动产登记能有效维护相关权利人的合法权益，不动产登记能够让我国公民在不动产交易的过程中有可靠的保障，防止在交易的过程中出现诈骗的情况。该项制度的实施，可以有效地提倡我国的反腐，这点也是广大公民所重视的。在很多大城市，很多人故意炒房买房，抬高房价，广大群众对这种行为深表厌恶。实施不动产登记制度，可以让国家有关部门清晰地了解我国房地产的状况。不动产登记的运行可以让人们不用多方跑动，节省了时间，同时也提高了登记部门的工作效率。
2不动产登记制度实施中的问题
2.1不动产登记的基础信息整合难度大
一是不动产登记资料档案整合工作量很大，原土地、房产、林业等登记所形成的存量数据和档案资料非常庞大，格式标准各不统一，集体建设用地和农村宅基地数据还不够详尽完善，实行统一登记后，要在短时间内按照新的统一标准对原存量数据和档案进行整合存储，技术要求高，工作量大，任务艰巨。二是各部
门之间实现数据共享难度大，因部分部门利益化现象仍然存在，在数据移交和数据共享方面，不够及时准确完整，部门协调机制还不够完善，以至于不动产登记信息共享效率提速慢。三是部分数据仍过于分散甚至缺失，直接影响到不动产登记服务的质量和效率，影响群众对不动产登记工作的满意度。
2.2不动产登记的依据还不够统一
在不动产登记制度实施以前，各类不动产登记归属于不同部门，因此，各部门均以本部门发布的各种规章制度来指导本行业的业务工作，各类登记办法均具有各部门的特色。但从国家层面进行信息整合和制度实施，各部门的规章制度一定程度上阻碍了登记的实施。为了不动产登记的高效运行，适当废止和修改部分部门规章是迫切之举。
2.3不动产登记历史遗留问题难以处置
随着统一登记不断展开，一些分散登记的遗留问题不断浮现，“有房无地”“有地无房”“房地不符”等问题导致部分群众和企业无法办理不动产登记，相关权益无法得到有效保障。随着登记工作的深入，群众对这些问题诉求越来越迫切，相关信访案件不断上升。还有使用存量土地的一部分房产，没有相关的测绘数据来源，在申请登记的同时，要收集以前的土地资料和测绘资料，往往很难查找，业主负担重导致办证时间较长。
2.4不动产登记效率有待进一步提高
不动产登记是一项综合能力较强的工作，直接涉及着千家万户的切身利益。随着房产证和土地证合二为一，不动产登记窗口工作人员的从业素质有待进一步提高，急需建立一支综合能力和业务能力都过硬的干部队伍。目前随着国家进一步缩短不动产登记时间的要求，更需要不动产登记人员业务能力和作风建设同步提高。
3完善不动产登记制度的对策
3.1不断完善不动产登记平台，开展信息化管理
随着经济的发展，科学技术的进步，如今我们已经进入信息化时代。各行各业原先都建立起了网络信息系统，不动产登记部门也应顺应时代的发展，改变过去单一的管理形式，对不动产登记工作做出相应调整，利用大数据、智能化等先进技术，建立起科学的信息系统，为登记查询、资料整合等工作带来便利，减轻工作人员压力的同时，提高工作效率。在原有管理制度的基础上，结合时代的发展，不断调整与完善，利用新技术开展信息化管理，不动产数据库的建立，能够让不动产登记、管理工作更加科学严谨，有利于实现信息化管理。
3.2加强不动产登记规范化建设
规范化建设是不动产统一登记的必然要求，也是不动产登记服务提质增效的重要保障。不动产登记工作要坚持“服务为民”的工作理念，不断推进不动产登记规范化建设。做到严格按照相关法律法规的要求，确保登记条件、程序以及结果的合法性。受理审核的各个环节都要职责明确清晰，确保登记簿记载的每项权利真实准确，都能够经得起历史的检验。同时加强不动产登记窗口作风建设，为群众营造舒适、便捷的环境。
3.3吸收借鉴发达国家的先进经验
我国不动产登记的相关制度和法律法规还不够完善，应根据我国国情的发展，结合工作实际，在吸收和借鉴发达国家不动产登记的精华基础上，大胆创新，进一步完善我国的相关的法律制度，并将制度实施过程中形成的经验进行汇总，为后续相关制度的出台提供支持，进一步保证不动产登记工作有法可依。
3.4大力提供技术支持
首先要选择有品质的系统开发商，如在不动产登记数据整合、开发、互联互通等方面有较成功经验的，搭建省、市、县级不动产登记信息平台，有效保障统一性，数据交汇通畅性，为后续不动产登记工作带来便利。使不动产机构能够与房管、税务、银行、民政、司法等部门互通共享信息，申请人无需重复提交数据，方便于民，精简网络申请材料和程序，实现“无纸化”绿色办公。同时还需出台相关指导意见，提高业务人员业务水平，规范业务人员的操作，使其更加严谨科学。还可以定期展开培训业务，为基层业务人员提供数据分析、数据整合、互联
互通信息共享等新技术的指导，使其能够在新形势下，顺应时代的发展，掌握信息化技术，有效提高工作效率。
3.5做好不动产登记的协调工作
不动产登记需要专业操作的支持，所以需要由专业机关各司其职，才能够更好地完成工作。为了高效率地完成工作，应该加强协调沟通，建立新的档案馆。对于以前的纠纷，由主管部门带头，相关部门处理协调，对于工作中新出现的问题，应一起商讨解决。而且，还需要对各部门的工作人员进行一个调查，为做好不动产机关的人员配备提供参考。还要对每个部门的登记现状进行调查，为统一登记做好技术准备。
3.6整合不动产登记档案全过程的数字化管理
为了有效地改善不动产登记档案信息化管理中数据和其他部门联系不够密切的问题，管理部门需要针对不动产登记档案管理工作流程进行细化，采用统一的标准和规范。例如，在不动产登记档案管理工作中，相关部门需要充分利用大数据，建立平台数据融合平台，确保不动产登记人利用网络APP方式填写个人资源、提交申报登记，将各项数据导入不动产登记业务数字档案库中，对比基准数据，并根据证件号码的适配性，导入同一单位、个人的不动产信息，为快速调档、查询提供便利，在数据融合基础上促进不动产登记档案管理工作的有序开展。
4结语
不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。
参考文献
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[2]王红霞.浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善[J].财富时代，2020，(02)：37+39.
篇十一：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路
不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：??
一、我市产权登记发证基本情况
我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，
在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；４、没有规划手续或规违反审批内容;
５、没有办理竣工验收；６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理
效率。
4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013
年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，
帮助解决了
东城雅苑等13个群众反映强烈的项目登记办证问
题。
５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新
核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问
题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。
四、
下步解决思路
１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视
历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同
时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供
法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史
遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章
建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动
产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别
对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
篇十二：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
关于解决不动产登记历史遗留问题的建议——以枣庄市市中区为例展振鲁
摘要：实行不动产登记之后，由于之前分散登记引起的各种历史遗留问题日益凸显。市中区作为老市驻地，不动产登记业务量比重较大。如何妥善解决不动产登记历史遗留问题，实现不动产登记的平稳过渡、维护社会稳定成为不动产登记首要解决的一大难题。该文以不动产统一登记制度的产生背景、意义为基础，简要分析了枣庄市市中区不动产登记工作开展以来所遇到的历史遗留问题。从实际工作角度出发，在处理原则、数据整合、机构设置、制度建立四个方面对历史遗留问题的处理提出了建设性的建议和思路。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；处理原则；数据整合；机构设置；会商制度；建议
1前言2015年12月28日,枣庄市不动产登记中心揭牌暨首批不动产权证书颁发仪式在枣庄市国土局召开，标志着枣庄市不动产统一登记工作的正式开展[1]。枣庄市不动产统一登记工作于2016年9月28日全面启动，市、区两级不动产登记机构整合划转完成，工作人员、窗口设置、流程再造、技术支撑等全部到位，实现了省政府要求2016年9月底前“停发旧证、颁发新证”的目标[2]。2016年9月28日市中区不动产统一登记工作全面启动，10月8日市中分中心正式受理业务。2不动产统一登记的背景及意义2.1统一登记的背景不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记[3]。在此之前，我国没有统一的不动产登记制度，其表现为我国没有统一的不动产登记机关,登记机关呈分散状态[4]。从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责[5]。涉及的部门主要有：土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、地质矿产主管部门[5]。由此带来了登记种类、登记流程、法律效力以及证书样式等方面的诸多不同。随着社会发展，由于不动产分散登记引起的信息不共享、查询不便利、产权交叉、重复登记、错误登记、行政成本增加等诸多弊端也日渐显露。于是，在国家层面不动产登记被列入议程并逐步实施。2007年10月1日《物权法》开始实施，规定“国家对不动产实行统一登记制度”，为不动产统一登记奠定了法律基础。2013年6月12日，中央编办引发了《关于整合不动产登记职责的通知》，明确提出由国土资源部负责“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。2014年2月24日，《国务院关于同意建立不动产登记工作部际联席会议制度的批复》中指出“同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度”。2014年5月7日，国土资源局部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。2014年11月24日，国务院总理李克强签发公布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日起正式实施。2016年我国全面开始实施不动产统一登记制度，2017年不动产统一登记工作全面展开实施。2.2统一登记的意义土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户,建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务,也是社会各界高度关注的话题[6]。就目前我国的发展现状来讲，建立不动产统一登记制度的意义可以简单概况为以下几
个方面。（一）有利于保障不动产交易安全[6]。通过不动产统一登记,促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件[6]。（二）通过不动产登记平台数据库的建立和完善，政府能够更全面的掌握市场信息，更宏观的管控不动产交易市场。
（三）在全民反腐的年代，不动产统一登记制度也被视为反腐利器[7]。不动产的统一登记平台数据库能显示其名下拥有的不动产状况，在建立信息和数据联网后，纪检、监察等反腐机构便可以通过查询来甄别腐败分子。（四）不动产统一登记
改变了过去的分散登记制度，整合了有效数据和资源，减少了政府行政成本。
（五）统一登记促进资源配置的公平和效率[8]。另外，不动产统一登记是全国范围内的不动产大摸底、大排查[9]。
3日益凸显的历史遗留问题3.1数据资源信息分散市中区在统一登记之前，国土资源局负责土地权属登记、房产管理局负责房
产登记、而农业和林业部门负责农业和林权相关登记。分散登记导致登记数据的
分散存储和系统的不兼容性，而不动产统一登记则要求信息“完备、准确、可靠”。因此，数据资源信息的分散不统一是不动产登记面临的第一大问题。
3.2房产土地历史遗留问题多样随着不动产登记工作的推进与实施，由于市中区原先的房、地分别登记形成了“信息孤岛”，统一登记后问题日益显露，矛盾集中暴发。（1）由于群众没有较强的法律意识和产权登记意识，很多人在办理买卖、继承等转移登记时，仅办理
房屋登记而未办理该房屋所对应的土地登记导致的房产、土地信息不一致；（2）由于房产管理局只负责房屋登记并未有详细审查土地信息，而国土资源局负责土地登记也没有考虑房屋相关信息。因此导致房屋建筑范围超出合法用地范围；
（3）老旧城区房屋没有土地批准手续的；（4）以划拨地进行商品房开发，欠交土地出让金；（5）房屋登记用途和土地登记用途不一致。诸如此类的历史遗留问题多种多样，现有的法律法规没有相关的指导性意见和操作性规范，所有类似
的问题都需要在实际工作中一一攻克。
随着市中区后续的集体土地、农业和林权相关登记的开展，由此带来的历史遗留问题也会呈现着“多、杂、乱”的特点，问题的多样性也会更加突出。
4历史遗留问题处理4.1基本原则以历史的眼光看待历史问题，历史遗留问题的原因很多,但大多是由于当时经济发展的需要和政策的局限造成的,因此我们应该以建设项目当时的实际政策去处理问题,而不能以现行的政策去规范过去的做法[10]。因此，解决历史遗留问题要坚持“尊重历史，实事求是，民生优先、违法必究，让利与民、方便群众”[11]。对不会造成社会危害的有历史遗留问题的房屋权属登记,宜宽不宜严,宜粗不宜细,宜放不宜堵[12]。4.2数据整合不动产登记数据清理整合工作是将现有分散存放、格式不一、介质不同的不
篇十三：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。（二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。（三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。二、处理办法（一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016年10月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办
理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下8类房屋：
1.已购公有住房。2.已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。3.市区各单位的集资建房。4.使用划拨土地的居民自建住房。5.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。6.在出让工业用地开发建设的居住用房。7.使用划拨土地的经营性用房。8.土地使用年限已满的经营用房。（二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部国土资源部建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》（宁国土资发〔2017〕342号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发***不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留
问题进行分类处理。1.分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面
积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。
2.出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70年、商业40年出让。
3.交纳土地出让金计算标准。（1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价10%的，按10%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（2）居民自建住房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。
三、办理程序1.房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补交出让金金额，开具土地出让金缴款单。2.房屋所有人持缴款单在补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。3.***市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。四、几点要求（一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副
组长，市财政局、审计局、自然资源局、住建局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。
（二）明确各部门职责。市自然资源、住建、财政、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市财政局负责补交土地出让金的收缴工作。市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补交土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。
篇十四：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
不动产登记历史遗留问题影响不动产登记办理的成因与思考
随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入,各地由于过去分散登记造成的历史遗留问题和疑难问题逐步显现,老百姓对不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼也明显增多,给不动产登记工作的提质增效,'最多跑一次'带来了极大的困扰.为了切实保障和尊重广大老百姓的合法权益,解决不动产登记过程中的矛盾,、方便群众办理不动产登记；推进不动产统一制度改革顺利进行，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法
关键词：不动产登记历史遗留问题处理方法
不动产登记统一登记以来，登记中出现的系列问题，年代久远，成因复杂，是分散登记时代造成的，面对各种疑难杂症，登记部门即要把握原则性和法律法规的底线，还要找准突破口，运用灵活性，即要解决问题，又要防止违法问题合法化；既要维护已取得产权群众的合法权益，又要坚持遗留问题处理和办理产权登记合法性并保护第三人权益；即涉及多个部门，又涉及政策法规，主要反映在以下几个方面
1.历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
从2007年《中华人民共和国物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”,到2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，再到2016年各地实现了从分散登记到不动产统一登记工作的全面运行，这一过程中法律法规不断健全完善，社会产权意识不断提高，由于社会关注度高，形成了一定社会舆论压力。自2016年不动产统一登记制度全面实施，一定程度上规避了以住分散登记造成的产
权交叉缺漏，但因部门职责交叉不可避免地造成土地登记与房屋等地上建筑物登记范围，权利主体不一致等诸多问题，伴随着不动产登记资料的转移工作以及信息共享整合工作的逐步落实，不动产登记历史遗留问题随着不动产登记统一登记的深入推进逐步显现出来。
1.不动产登记历史遗留问题的现状
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为，也是登记机构依当事人申请对不动产权利归属的确认和记载的一种行政确认行为，它并非是物权的创设，而是物权的公示。不动产登记在审核过程中主要是根据《不动产登记暂行条例》等法律法规开展工作，符合登记条件的予以登记。因此，无法办理不动产权证书的问题住住是一些历史遗留问题影响不动产登记办证的慢，办证难。主要表现以下几个成因。
2.1缺少必要的建设工程或审批手续，在项目建设时缺乏规划许可手续，或建设项目不符合竣工验收要求，未取得竣工验收备案手续。
2.2土地、房屋审批与实际不一致问题，项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收；且土地已出让且已取得产权证书，地类为城镇单一住宅或城镇住宅，但临街有裙楼或商铺的，统一登记前已竣工验收的导致不能办理不动产证。
2.3原土地用途为综合用地，土地房屋已民取得证书的，现办理不动产登记的。
2.4以单独的房产证作抵押，土地未分割的；已取得房屋产权证书，土地未分割且抵押，现申请办理不动产权证的。
2.5由于市政建设需要,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地证书,该宗地的房屋已取得产权证书:政府组织实施的招拍挂出让土地,在办理不动产登记时需要四邻签字认可招拍挂出让宗地土地权属界限的。
2.6房屋主体不明确的，开发建设单位注销或企业法定表人失联的；对开发建设单位仍存续，但存在违反《出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为的；对开发建设单位欠缴单位欠款土地出让金及相关税费的；对开发企业拒不配合履行办证义务的。
2.7小区土地无法摊的。
1.解决有关历史遗留问题的思路
本着遵重历史，实事求是，依法处理，确保实效的原则，提出以下处理历史遗留问题的基本思路及施策。
3.1对政策规范性问题的解决思路
对国有土地上已建成并投入使用但因各种原因长期未办证的城镇长期重点摸排，全程跟踪项目处置进度，实现问题销号管理，采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同业务主管部门主动向上级请示报告，通过政府主导，部门上下联动、明确政策、分类处理，对于老百姓亟待解决的共性问题，提请政府相关出台政策文件，对“急需优先”推动解决一批；对成因复杂的突出的问题，充分考虑历史情况和现实要求。
3.2对业务操作性问题解决思路
通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建、城管、消防等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出切实可行的具体解决方案提交联席会议研究决定，坚持以改革创新思维，坚持依法处置的底线，吃透政策文件精神，及时帮助企业群从补齐登记办证的法定要件。
3.3对历史遗留问题的施策根据问题清单，分门别类精准施策。
3.1.1关于部分项目无用地手续，无建设审批手续，但已成建成并销售的，事实存在的，涉及补办土地审批及建议审批手续，情况复杂的，按照“一事一议”的原则，由各职能部门依职责提出处理方案并提请上级政府研究决定。涉及超过规划要求的层数、层高的,应由住建(规划)部门出具意见后再办理。
3.1.2关于土地、房屋审批与实际不一致问题，结合项目竣工时间及竣工当年度的法律法规，结合历史现状，涉及移交城市管理局的就移交，涉及补缴土地出让金的，由职能部门依职责提出处理方案报上级政府批准研究。
3.1.3关于原土地用途为综合用地，依照原规划登记，按照《土地利用现状分类》的名称，是住宅的按城镇住宅办理，是商铺的按商服用地办理，无原规划要件或条件的，则按现状登记。
3.1.4关于办理抵押登记的.以单独的房产证作抵押,土地未分割的原房产证记载的房屋性质为商品房,有土地登记信息,无查封、抵押设限,可以受理并办理,在不动产登记证明的附记栏中记载以下事项:按房地一体原则,对应土地一并抵押,但土地对权利人未实质分摊；已取得房屋产权证书,土地未分割且已抵押,现申请办理转移登记的:由抵押权人办理抵押权变更登记,在保证抵押权人实现权利主张的前提下,只抵押属于抵押人产权的房屋和对应的土地,把权利人房屋对应的土地予以释放；对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律规定以土地等不动产设立抵押融资的,采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理,不动产登记部门依据处置意见办理不动产变更、注销等登记
3.1.5关于市政建设和拆迁安置无法办证的,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地产权证书,该宗地的房屋已取得产权证书:无论划拨还是出让,在附记栏中均以记载，无宗地性质,则按划拨性质落宗，愿意补交出让金,则以出让性质落宗。
本着尊重历史，肩负担当责任；民生办本，高效解决问题，及时总结解决不动产登记历史遗留问题的经验与不足，进一步补充完善细化相关政策。面对现实存在的不动产登记历史遗留问题，既要解决历史遗留问题的同时，还要防止产生新问题，就需要相关部门充分尊重历史，以正确的心态面对现实，以维护老百
姓利益为工作开展的根本，有效杜绝新的不动产登记历史遗留问题的产生。结合确产权登记业务谋划“我为群众办事实”活动，花大力气为老百姓解难事，办实事，同时提高人民的幸福感。
参考文献1.雷飞，陈家敏历史遗留问题影响下不动产登记办理的成因与对策[J]产业
论坛2021.032.陈小娟浅析不动产登记历史遗留问题的解决[J]公共管理3.关于解决安康中心城区不动产登记干历史遗留问题的实施意见
篇十五：不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践
浅析新形势下不动产登记存在的问题及解决思路
摘要：不动产登记是不动产物权的确认和保护，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义。随着科技的不断进步，"互联网+"的时代已经到来，信息技术的发展改变了我们的工作方式，“互联网+不动产登记”的智能化实现网上全自助办理、即时办结，取得较好的社会和经济效益。但是在不动产登记工作中，也会遇到很多难题，使得一些登记类型的业务受到了一定的阻碍。本文对不动产登记工作中存在的问题进行了分析,并提出了相应的解决方法。
关键词：新形势下；不动产登记；问题；对策
一、新形势下对不动产确权登记提出高要求
2021年1月,广西自然资源厅印发《关于全面开展农村"房地一体"不动产确权登记发证工作的通知》,要求到2021年年底,农村"房地一体"的宅基地和集体建设用地颁证率均达90%以上。5月，自治区自然资源厅印发了《全区不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》，明确了今年年底前排查出的因历史遗留问题导致的不动产“登记难”能够处理的全部处理，暂时不能处理的查明原因、明确处理时限。根据优化营商环境精神，为提高不动产登记质量和效率，营造良好营商环境。对新建商品房转移登记、抵押权首次登记等登记类型，在受理资料齐全、符合要求的前提下，减少办理环节，简化申请材料，实现一个工作日内办结。一个红本本，牵动万家心。由于各种各样的原因，许多人面临着“办证难”。没有不动产权证，多个方面受限制。在生活上也会给购房者带来不便，如子女入学、户籍办理等，都会受到影响。为解决历史遗留问题，各人民政府出台解决不动产登记历史遗留问题的文件，结合本地实际情况，组织开展历史遗留问题的排查和处理工作。
二、不动产登记存在的主要问题
（一）农村房地一体登记存在的主要问题
1.按照农村宅基地“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地确权登记中的“户”如何认定。
2.涉及已发证的情形，包括村民既有合法的旧宅基地，又有无权属来源的新宅基地；在已发证的宅基地重建、改建、扩建，新建房屋面积不等于原发证面积。
3.尚未发证，不占耕地的现状农村宅地基确权登记问题。
4.农村“房地一体”确权登记”与“农民财产性权利保护”脱节，村民普遍认为“有证无证一个样”，导致农民农村宅基地及房屋确权登记的意愿不强、积极性不高。
（二）商品房不动产登记存在的主要问题
1.开发商的违规建设问题，用地手续不合规，以及未办理调整用地手续的申请以及补缴相应的土地价款，业主合法合规购买，却因开发商原因不能办理不动产权证。
2.没有办理建设工程竣工备案或未通过消防或人防工程竣工验收，还有购房业主违规装修，改变房屋外立面，导致规划验收无法通过。
3.由于开发商将土地抵押给银行，开发商无力还款，最后涉诉被法院查封，导致购房者拿不到不动产权证。
4.因开发商资金链断裂，已下落不明，业主买房多年迟迟办不了不动产权证，住着不踏实，卖又卖不掉，没有保障，心理很是着急。
不动产权证“难产”，最主要的原因还是在于开发商。一般把开发商所开发土地取得的权属证书称为“大证”，把购房者取得的权属证书称为“小证”。开发商取得“大证”，楼栋办理“首次登记”后，才能为购房者办理转移登记，即办出“小证。
三、解决不动产“登记难”的一些思路
（一）解决农村房地一体登记存在问题的思路
1.农村宅基地确权登记中的“户”的认定。宅基地确权登记中的“户”是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件，分户登记。
2.村民既有合法的旧宅基地，又有无权属来源的新宅基地。达到分户条件的，分好户，新宅补办审批手续。未达到分户条件的，只能选择登记一处。农户愿意申请退出旧宅基地的，同时申请新宅基地的补办审批手续，经政府批准，对新宅发房地一体证。在原已发证的地址重建、改建、扩建，新建房屋面积大于原发证面积的，按现状调查、测量，补办审批手续。在原已发证的地址重建、改建、扩建，新建房屋面积小于原发证面积的，按现状调查、测量，按现状占地面积登记，每户登记的房屋建筑面积不能超过有关规定。
3.尚未发证，不占耕地的宅基地，如有合法的权属来源材料，符合一户一宅的可按程序确权登记，无权属来源材料，符合一户一宅的，需申请补办手续。
4.加大宣传力度、提高村民对农村房地一体登记的认识。重点宣传农房调查和颁发房地一体的“不动产权证”的重要性，要使农民知晓政策、清楚程序、参与确权，促使那些常年在外打工、家中无人的村民尽快主动来合调查确权工作，形成全社会关注、支持、参与的良好氛围。只有确权登记后的不动产才能受到法律保护，维护农民合法的财产。
不动产的最大“家底”在农村，农村“房地一体”不动产登记将赋予农民更多的权利，为农业农村发展奠定基础，为全面实施乡村振兴战略提供支撑。为做好农村“房地一体”宅基地确权登记工作，各地都结合本地实际情况出台关于全面开展农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。
（二）解决商品房不动产“登记难”的一些思路
1.关于违规建设，又未补办手续补缴土地价款。由政府部门出面，与开发商对接、沟通，督促其尽快办理有关用地调整手续并补缴相关价款，以便给予购房业主办理不动产登记手续。
2.关于未通过验收，未办理验收备案。按照先易后难，“一案一策”的思路。登记部门主动对接开发商，指导项目完成规划、消防、建筑工程验收以及测绘备案和权籍调查等工作。
3.关于开发商己缺失，登记部门、购房业主联系不上开发企业的。政府专门成立针对这类历史遗留问题处理小组，针对性进行专题研究，根据具体问题进行研究处理。自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），该文件明确了关于开发建设主体灭失的问题解决办法。其中已办理首次登记的，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
商品房从项目规划立项直到为业主办理不动产权证，涉及多个环节多个部门。其中任何一个环节出现问题，都会影响后续流程，最末端的不动产权证办理也将因此被拖延。结合实际，到基层、进社区、入企业开展排查和调研，争取能够处理的全部处理，暂时不能处理的查明原因、明确时间和措施，做到切实维护群众合法权益，防止违法违规行为借历史遗留问题处理搭便车，又不能因开发商违法违规问题，让群众“买单。
四、结语
综上所述，不动产登记存在的问题，按照“分门别类、依法依规、尊重历史、先易后难”的原则，针对不同类型的问题，一批一批的处理。同时，总结推广好经验好做法，将不动产登记中发现的问题及时向上游环节反映，从源头上避免出现新的问题。
参考文献
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[2]史意.不动产共同抵押权登记需厘清的几个问题[J].中国房地产，2021(10):37-42.
[3]黄平.农村房屋权籍调查确权登记问题处理研究[J].低碳世界，2021,11(03):242-243.
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